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Hipoteca en 2024: Aspectos a tener en cuenta para tomar la decisión acertada

Tras la pandemia, las expectativas del sector inmobiliario como motor de la recuperación económica eran altas. Sin embargo, a lo largo de 2022 y en lo que  va de 2023, hemos sido testigos de una subida constante en los tipos de interés. Este fenómeno ha generado grandes cambios en el estado actual del mercado de la compraventa inmobiliaria, lo que lleva a preguntarnos: ¿Cuál es el impacto de la inflación en la comercialización? ¿Qué posibilidades hay de solicitar hipoteca?

Los datos más recientes publicados por el Consejo General del Notariado, reflejan que la compraventa de viviendas registró un total de 35.278 transacciones en agosto de 2023, lo que supone una variación interanual del -17,25%. Por otro lado, de acuerdo con la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de compraventas en el mismo periodo fue de 49.252, lo que representa una disminución del -14,42% en tasa interanual.

En este contexto, el incremento en los tipos de interés ha introducido una complejidad adicional en el proceso de adquisición de viviendas, influyendo directamente en las decisiones tanto de compradores como vendedores. Los potenciales compradores se enfrentan a nuevas consideraciones financieras, evaluando detenidamente las tasas hipotecarias y su posible impacto en los pagos mensuales teniendo que decidir entre una hipoteca variable o un préstamo hipotecario a tipo fijo. Por otro lado, los propietarios que desean vender sus inmuebles se ven en la encrucijada de establecer precios competitivos en un mercado caracterizado por esta creciente presión financiera.

La hipoteca, a punto de concluir 2023

Según los datos proporcionados por EpData, la agencia de datos de Europa Press, la situación hipotecaria en España presenta ciertas tendencias significativas. En agosto de 2023, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad fue de 28.344, lo que supuso un decrecimiento del 22,65% en comparación con el mismo mes del año anterior, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

En cuanto a las ejecuciones hipotecarias, en el segundo trimestre de 2023 se registraron 5.386 casos, reflejando una disminución del 26,01% en relación al mismo periodo del año precedente, según la estadística de ejecuciones hipotecarias publicada por el INE.

En España, la gran mayoría de los bancos han aumentado los tipos de interés de las nuevas hipotecas fijas que ofrecen. Al inicio de 2022, el interés medio rondaba el 1,50%, pero en 2023 ha subido considerablemente hasta alcanzar el 3,60%. Esto indica un incremento notable en el coste de las hipotecas fijas en comparación con años anteriores.

A su vez, prácticamente todas las instituciones financieras del país han disminuido el diferencial en las nuevas hipotecas variables, lo que corresponde a la parte añadida al euríbor para determinar el interés. Este diferencial ha disminuido de un promedio del 1% a un 0,70%. Sin embargo, es importante destacar que también se ha incrementado el tipo de interés fijo inicial que suelen llevar estos productos durante los primeros meses.

Y, en paralelo,  los bancos han otorgado mayor importancia a sus hipotecas mixtas. No han sido pocas las entidades bancarias que ante esta situación han presentado nuevas ofertas dentro de esta modalidad.

Hipoteca 2024

Elegir entre una hipoteca fija, variable o mixta

En estos momentos debemos tener en cuenta que nos encontramos ante un panorama de cierta incertidumbre. La tendencia al alza en las tasas de interés y la subida del euríbor superando el 4% puede impactar en el coste de la hipoteca durante los próximos años. Mientras que la inflación persiste en niveles significativos, lo que puede influir en el poder adquisitivo y el valor de la inversión a largo plazo. Además, la situación geopolítica es cada vez más inestable -en gran parte debido a los conflictos en curso en Ucrania y Oriente Próximo-, lo que puede afectar los mercados y las economías a nivel mundial.

Según los expertos, la tolerancia al riesgo y las preferencias personales deberían ser los principales factores a la hora de decidir entre una hipoteca fija, variable o mixta. Por tanto, y dada la situación, es crucial que los compradores se asesoren adecuadamente y consideren detenidamente las implicaciones de cada tipo de interés en función de su situación financiera y sus perspectivas a largo plazo. También es recomendable estar al tanto de las tendencias económicas y geopolíticas para tomar decisiones informadas y adaptarse a un entorno financiero cambiante.

¿Interesa una hipoteca fija en estos momentos?

Una hipoteca a tipo fijo es una opción financiera diseñada para satisfacer las necesidades de compradores que buscan minimizar su exposición al riesgo. Los préstamos hipotecarios con interés fijo se caracterizan por ofrecer una mayor seguridad, ya que el tipo de interés permanece constante a lo largo de todo el plazo de amortización. Esto significa que la cuota mensual se mantiene inalterable, sin importar las fluctuaciones del Euríbor u otros índices de referencia.

Esta estabilidad proporciona tranquilidad al titular de la hipoteca, ya que no se verá afectado por los cambios en los tipos de interés del mercado. Sin embargo, es importante tener en cuenta que en momentos en los que el Euríbor se encuentre en niveles bajos, puede darse el caso de que se pague más de lo que sería necesario con un tipo de interés variable.

No obstante, en situaciones como esta, siempre existe la posibilidad de considerar una refinanciación de la hipoteca. Esto implica la opción de negociar con la entidad bancaria o explorar ofertas de otras instituciones para reducir el tipo de interés o incluso cambiar a una hipoteca de tipo variable. Esta flexibilidad brinda al titular la oportunidad de adaptar su financiamiento a las condiciones del mercado y a su situación financiera actual.

¿Es arriesgada una hipoteca variable?

Las hipotecas variables están directamente ligadas a la evolución del Euríbor, lo que significa que el importe de las cuotas puede variar. En periodos en los que este índice se encuentra en niveles bajos, las mensualidades resultan más asequibles. Sin embargo, si el euríbor experimenta un aumento, las cuotas mensuales también se incrementarán. Por lo tanto, esta modalidad se muestra más conveniente en momentos en los que el valor del euríbor es reducido.

Actualmente, el euríbor se sitúa por encima del 4% (concretamente en un 4,149% en septiembre). En esta situación, optar por una hipoteca variable es más recomendable para un cliente que esté dispuesto a asumir cierto nivel de riesgo y confíe en que este índice disminuirá en los próximos años, sin experimentar incrementos significativos a corto y medio plazo. No obstante, es crucial que el solicitante se asegure de contar con la capacidad de pago suficiente para afrontar las cuotas mensuales sin dificultades en caso de que las expectativas no se cumplan y el Euríbor no disminuya como se esperaba. Esto implica una evaluación cuidadosa de su capacidad financiera y una planificación adecuada para diversos escenarios.

¿Una hipoteca mixta es una buena opción?

Una hipoteca mixta es un producto financiero que ofrece una tasa de interés fija durante los primeros años, que generalmente oscila entre cinco y quince, dependiendo del banco. Este interés inicial suele ser más bajo que el de los préstamos hipotecarios con interés fijo. Posteriormente, el interés se vuelve variable por el resto del plazo de la hipoteca. Esta estructura permite a los titulares disfrutar de cuotas estables y asequibles al inicio, lo cual puede resultar especialmente beneficioso en el actual escenario donde el euríbor se encuentra por encima del 4%.

Este tipo de hipoteca es especialmente adecuado para aquellas personas que desean asegurarse de tener cuotas estables, al menos durante los primeros años, y que no encuentran ofertas atractivas en los préstamos con interés fijo. Es importante destacar que para maximizar los beneficios de una hipoteca mixta, es recomendable que el cliente considere realizar pagos adelantados al principio del plazo. De esta manera, podrá reducir la duración total del préstamo y estar menos expuesto a las fluctuaciones del euríbor en el futuro. Esta estrategia puede resultar muy efectiva en términos de ahorro a largo plazo y reducción del riesgo financiero.

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