El pasado mes de febrero el Congreso de los Diputados aprobaba por fin la nueva ley hipotecaria, pero no ha sido hasta hace unos días, el 16 de junio, cuando ha entrado en vigor.
Hipotecas 100% de financiación
Pre-aceptación inmediata
Esta nueva ley hipotecaria trae consigo bastantes cambios en lo que concierne a los requisitos para pedir una hipoteca y trámites de solicitud. Pero, ante todo, su objetivo es recuperar la confianza de los prestatarios a través de la transparencia en los contratos y dar seguridad jurídica.
Las hipotecas que fueron firmadas antes de la aprobación de esta ley, se acogerán a la anterior salvo si sobre la hipoteca se aplicó una novación o subrogación. Si así fuese, se modificaría el contrato y se acogería a la nueva ley.
Mientras que las medidas que vinculan a las hipotecas que fueron firmadas con anterioridad al 16 de junio son las que guardan relación con los desahucios, reducción de comisiones o amortizaciones.
Así que si tienes pensado comprar una casa, sigue leyendo porque esto te interesa. Estos son los nuevos cambios introducidos en la ley hipotecaria:
Solvencia para pedir una hipoteca
El banco deberá hacer un análisis exhaustivo del perfil del cliente antes de concederle una hipoteca para garantizar su solvencia. Así, la entidad deberá tener en cuenta diversos aspectos del solicitante como su situación laboral, ingresos, ahorros o deudas. Del mismo modo, el banco deberá calcular los ingresos futuros si los años de la hipoteca alcanzan a la jubilación del cliente.
Tasación de la vivienda
Con la nueva ley hipotecaria, el valor de tasación de la vivienda o la posibilidad de que esta vaya a revalorizarse ya no son son suficientes garantías para conceder una hipoteca.
Publicidad hipotecaria
La publicidad hipotecaria debe ser transparente y recoger las condiciones del préstamo hipotecario: tipo de interés, gastos, plazos de pago, importe, …
Documentación para pedir una hipoteca
La ley hipotecaria recoge también algunos cambios en cuanto a la documentación para formalizar una hipoteca. Así, si la entidad bancaria aprueba la operación tendrá que hacerle llegar al cliente los siguientes documentos unos diez días antes de la firma:
- Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que reúne la información sobre el cliente y las características de la hipoteca.
- Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE) para informar al cliente sobre la posibilidad de cláusulas u otros índices de referencia.
- Simulación de las cuotas mensuales si el préstamo es a interés variable.
- Documento con el total de los gatos hipotecarios.
- Información sobre las condiciones de contratación de seguros o productos vinculados.
Asesoramiento personalizado y gratis
El cliente tendrá derecho al asesoramiento personalizado y gratuito del notario que desee antes de firmar el contrato hipotecario.
En notaría se deberá explicar al cliente en qué consisten las cláusulas de la hipoteca. El notario debe realizar un test sobre la documentación e información que ha recibido previamente.
Si el notario considera que el cliente es consciente de la condiciones del contrato, realizará un acta para en la que se confirme que este ha recibido información detallada y se han resuelto todas sus dudas.
Firma del contrato hipotecario
En la segunda visita al notario se procederá a firmar el contrato y se le otorgará al cliente la escritura de la hipoteca.
Cláusula suelo
Con la nueva ley hipotecaria se ha prohibido la cláusula suelo en los contratos con interés variable.
Interés de demora
El interés de demora no podrá superar en más de tres puntos el interés que paga el cliente en sus cuotas.
Protección ante desahucios
Hasta la entrada de vigor de esta nueva ley, las entidades bancarias tenían permitido iniciar los trámites de desahucio a partir del impago de tres cuotas. A partir de ahora solo se podrá ejecutar la hipoteca en los siguientes casos:
- Impago de cuotas que alcancen un 3% de la hipoteca o 12 mensualidades durante la primera mitad del préstamo.
- Impago de cuotas que alcance un 7% de la hipoteca o 15 mensualidades durante la segunda mitad del contrato.
Gastos hipotecarios
El cliente pagará los gastos de tasación mientras que el banco pasará a hacerse cargo del resto. Así, la entidad bancaria tendrá que responder a los gastos de gestoría, coste de aranceles notariales, gastos de inscripción de garantías en el registro de la propiedad y el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Hipotecas multidivisas
Será posible cambiar una hipoteca a euros si ha sido contratada en otra moneda siempre y cuando el cliente tenga la mayor parte de los ingresos o activos en euros. Este cambio seguirá la directrices del Banco Central Europeo.
Costes de amortización anticipada
La nueva ley hipotecaria pretende reducir los costes de amortización anticipada de las hipotecas, por lo que la situación será la siguiente para los diferentes tipos de hipotecas:
- Hipotecas a tipo variable: durante los tres primeros años la comisión será de un 0’25% sobre la cuantía amortizada y a partir del tercer año se reducirá a un 0’15%.
- Hipotecas a tipo fijo: se aplicará un máximo del 2% durante los primero 10 años y un 1’5% en los siguientes.
Contratación de productos vinculados
Hasta el momento, los bancos ofrecían contratar productos vinculados para mejorar los tipos de interés en los contratos hipotecarios. Sin embargo, con la nueva ley y aunque un banco no puede obligar a un cliente a contratarlos, si este quisiera imponer alguna vinculación, primero tendría que ponerlo en conocimiento del Banco de España, ofrecer la posibilidad al cliente de contratarlos con otra entidad y tener por objetivo mejorar las garantías de pago.
