La subrogación de hipoteca es una práctica muy habitual en España, ya que se suele contratar una hipoteca con una larga duración.

Sin embargo, conforme pasan los años nuestra vida va cambiando. Nos podemos mudar de provincia, aumentar la familia, necesitar una casa más grande o tal vez más pequeña. También podemos darnos cuenta de que en su momento firmamos unas cláusulas abusivas y que estamos pagando más de lo que deberías, entonces, llegados a ese punto, es muy probable que queramos mejorar las condiciones de nuestro préstamo hipotecario.

Pero comencemos por el principio, ¿qué significa subrogar la hipoteca?

Según la RAE, subrogar es “sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa”. Si extrapolamos esta definición a nuestro terreno, pasa por cambiar alguno de los titulares (deudor o acreedor) o cambiar el bien hipotecado.

Siguiendo esta definición podemos diferenciar 3 tipos de subrogación de hipoteca:

Hipotecas 100% de financiación + gastos
Pre-aceptación inmediata

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Subrogación de hipoteca sustituyendo a la entidad financiera

Esta es la forma más común. La mayoría de subrogaciones hipotecarias son con cambios en los acreedores y buscan mejorar las condiciones de la hipoteca.

Es primordial verificar cuidadosamente el contrato, el pago y la fecha del término de la hipoteca. Solo así, podrás decidir si el cambio es beneficioso para ti.

Si ya has decidido que quieres realizar una subrogación de la hipoteca, es importante que revises las opciones y las compares para tener una idea. Lo más conveniente es que te des una vuelta por todos los bancos, hables directamente con el asesor ejecutivo y le hagas las preguntas necesarias.

Ciertos términos de la hipoteca se negociarán mediante la subrogación de la hipoteca, pero no todos. Una cosa es cambiar de banco, y otra es obtener una hipoteca 100% nueva. La ley es muy flexible y permite ahorrar costes, pero tiene limitaciones. Si lo que deseas es completamente diferente de lo que ya tienes, debes proporcionar un nuevo préstamo y pagar una tarifa de cancelación anticipada.

Una de las desventajas de la subrogación de la hipoteca es que solo puede cambiar ciertas condiciones del préstamo, como son:

  • Tipo de interés: puedes mejorar la tasa de interés que pagas e incluso cambiarla.
  • Plazo de amortización.
  • Comisiones de hipoteca.
  • Productos vinculados a la hipoteca. Ahora, estos productos relacionados (como seguros de vida, seguros de hogar e incluso planes de pensiones) ya no pueden ser obligatorios, por lo que las entidades siempre deben hacer ofertas sin estos productos.
  • Cláusulas abusivas. Al cambiar de banco podrás eliminar cláusulas suelo así como, cualquier otra condición abusiva en tu hipoteca.

Tipos de subrogación de hipoteca

Subrogación de hipoteca sustituyendo al deudor hipotecario

Con este tipo de subrogación conseguimos que el titular de la deuda cambie y con ello, se traspasa la obligación de pago y las condiciones de la escritura de préstamo al nuevo titular.

En la subrogación de una transacción de compraventa de la vivienda, todo lo que tenemos que hacer es transferir la propiedad del préstamo y las deudas pendientes del vendedor de la propiedad al comprador. Dado que la hipoteca original se firmó con una institución financiera, después de ver su perfil de riesgo, esta última decidirá si aprueba o no al comprador.

Por lo tanto, no es suficiente con que el comprador y el vendedor lleguen a un acuerdo: la entidad debe aprobar la operación y aceptar al nuevo deudor, de lo contrario no se puede lograr el sistema de subrogación… Además, el banco no tiene obligación de aceptarlo.

Una gran ventaja de esta opción es que el vendedor puede cambiar el lugar de residencia y ahorrarse el coste de cancelar la hipoteca. El comprador también se ahorrará la comisión inicial y los costos de evaluación de vivienda asociados con la nueva hipoteca.

Subrogación de hipoteca cambiando el bien hipotecado

Este es el método menos común y se utilizará para mantener las condiciones del préstamo cuando cambies de casa. En este caso, el banco ya tiene su propio producto hipotecario, la hipoteca puente.

Como sabemos en deHipotecas, entender qué tipo de subrogación de hipoteca nos conviene puede ser bastante complicado, es por eso, por lo que te aconsejamos contar con un servicio de asesoramiento hipotecario para subrogar hipoteca

En deHipotecas te ofrecemos la posibilidad de contactar con nuestros asesores hipotecarios de forma rápida y sencilla y de manera totalmente gratuita. Solo pagarás nuestros servicios en el caso de que encontremos lo que necesitas.

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