Comprar una vivienda procedente de una herencia puede ser una buena oportunidad para encontrar un inmueble que encaje con lo que estás buscando. Sin embargo, hay una situación que conviene revisar antes de dar cualquier paso: ¿Qué ocurre si la casa todavía tiene una hipoteca pendiente?
Es posible que los herederos hayan recibido una vivienda cuyo préstamo hipotecario aún no está pagado. En ese caso, vender el inmueble requiere tener en cuenta tanto la situación de la herencia como la deuda que continúa vinculada a la propiedad.
La buena noticia es que sí se puede comprar una vivienda heredada que tiene una hipoteca pendiente. Existen distintas formas de organizar la operación y conseguir financiación, aunque es fundamental estudiar las condiciones antes de firmar.
Te explicamos qué debes revisar y qué alternativas tienes si estás pensando en comprar una casa en estas circunstancias.
¿Se puede comprar una vivienda heredada que todavía tiene hipoteca?
Sí, una vivienda heredada puede venderse aunque siga teniendo una hipoteca pendiente de pago. Cuando una persona fallece, sus herederos reciben tanto sus bienes como sus obligaciones. Por eso, si la vivienda estaba hipotecada, la deuda no desaparece con el fallecimiento del propietario.
Los herederos tendrán que gestionar la herencia y resolver la situación del préstamo con la entidad financiera. Sin embargo, esto no impide necesariamente que puedan vender el inmueble.
Lo importante es que, antes de formalizar la compraventa, se determine qué ocurrirá con la hipoteca existente. Como comprador, debes tener claro que no estás obligado a asumir automáticamente el préstamo del anterior propietario.
Puedes comprar la vivienda mediante una operación en la que se cancele la deuda anterior o estudiar una posible subrogación, siempre con la intervención y el consentimiento del banco cuando corresponda.
¿Qué opciones existen para comprar una casa heredada con una hipoteca pendiente?
Existen diferentes alternativas. La más adecuada dependerá del importe que quede por pagar, del precio de compraventa, de la situación de los herederos y de la financiación que necesite el comprador.
- Comprar la vivienda y cancelar la hipoteca anterior: Es una de las fórmulas habituales. En este caso, los herederos venden la vivienda y utilizan parte del importe recibido para cancelar el préstamo hipotecario que todavía está pendiente. Si necesitas una nueva hipoteca para comprar el inmueble, tu entidad financiera puede estudiar la operación y organizar la disposición de los fondos para que una parte se destine a cancelar la deuda anterior. Es importante coordinar correctamente ambas operaciones para que la hipoteca del vendedor quede cancelada económicamente y se tramite también la cancelación registral de la carga.
- Solicitar una nueva hipoteca para comprar la vivienda: Otra posibilidad es solicitar una hipoteca a tu nombre para financiar la adquisición. En este escenario, el banco estudiará tu perfil económico como en cualquier otra compra: ingresos, estabilidad laboral, ahorros, endeudamiento y características del inmueble. La existencia de una hipoteca anterior no impide que puedas conseguir una nueva financiación. Eso sí, hay que coordinar la operación para que el préstamo anterior se cancele con el dinero destinado a la compraventa y la nueva hipoteca quede correctamente constituida e inscrita.
- Subrogarte en la hipoteca que ya tiene la vivienda: También puede estudiarse la posibilidad de continuar con el préstamo hipotecario existente, en lugar de contratar uno completamente nuevo. Esto se conoce como subrogación del deudor (el comprador pasa a ocupar la posición del anterior titular del préstamo). Pero hay un requisito fundamental: el banco debe aceptar expresamente el cambio de deudor. La entidad estudiará tu solvencia y decidirá si acepta la operación. Además, tendrás que revisar las condiciones de la hipoteca existente. Puede resultar interesante si el préstamo tiene unas condiciones atractivas, pero no debes dar por hecho que conservarás automáticamente todas las condiciones ni que el banco aceptará la subrogación.
¿Qué debes comprobar antes de comprar una vivienda heredada?
Antes de entregar una señal o firmar un contrato de arras, es importante comprobar que la situación jurídica y económica del inmueble está clara.
Estos son algunos de los aspectos que conviene revisar:
- Que la herencia esté correctamente tramitada: Debes comprobar que los vendedores tienen capacidad para transmitir la vivienda. Conviene verificar la aceptación y adjudicación de la herencia y la documentación necesaria para formalizar la venta.
- La situación registral del inmueble: Solicita una nota simple del Registro de la Propiedad para comprobar quién figura como titular y si existen hipotecas, embargos u otras cargas.
- El capital pendiente de la hipoteca: Los herederos deben solicitar a la entidad bancaria información actualizada sobre la deuda pendiente y las condiciones necesarias para cancelarla.
- El estado de los pagos: Comprueba si existen recibos pendientes, deudas con la comunidad de propietarios, impuestos o suministros que deban revisarse antes de la compraventa.
- La situación de los herederos: Si hay varios propietarios, habrá que coordinar la operación con todos los titulares que deban intervenir en la venta. Cuanto más clara esté esta información desde el principio, más sencillo será estudiar la financiación y preparar la firma.
¿Puede el banco conceder una hipoteca para comprar una vivienda heredada?
Sí, que el inmueble proceda de una herencia no significa que tengas menos posibilidades de conseguir financiación. La entidad estudiará principalmente tu capacidad económica y la viabilidad de la operación.
Entre otros factores, tendrá en cuenta:
- Tus ingresos y estabilidad laboral
- Tus ahorros disponibles
- Los préstamos y deudas que ya tengas
- El precio de compraventa
- La tasación del inmueble
- La situación registral y jurídica de la vivienda
También es importante recordar que la financiación suele calcularse tomando como referencia el menor valor entre el precio de compraventa y la tasación, de acuerdo con las condiciones de cada entidad. Por eso, antes de comprometerte con la compra, conviene conocer cuánto podrías financiar y qué cantidad necesitarías aportar con tus propios ahorros.
¿Qué ocurre si hay varios herederos que quieren vender la vivienda?
Cuando una vivienda pasa a manos de varios herederos, la operación puede necesitar más coordinación. Todos los titulares que deban intervenir tendrán que participar en la venta o contar con la representación legal correspondiente.
Además, si existe una hipoteca pendiente, será necesario acordar cómo se cancela la deuda y cómo se distribuye el importe de la compraventa. Si uno de los herederos quiere conservar el inmueble y los demás prefieren venderlo, pueden surgir otras alternativas, como que uno de ellos adquiera las participaciones de los demás, siempre que la operación sea viable y se formalice correctamente.
En estos casos, es especialmente recomendable contar con asesoramiento notarial, jurídico y financiero antes de tomar decisiones.
¿Qué gastos debes tener en cuenta al comprar una vivienda heredada?
Comprar una vivienda heredada no significa que esté libre de los gastos habituales de una compraventa. Como comprador, tendrás que contemplar los impuestos que correspondan según el tipo de inmueble y la comunidad autónoma, además de los gastos asociados a la operación.
Entre los principales conceptos están:
- El impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), si se trata de una vivienda de segunda mano, con el tipo aplicable en la comunidad autónoma.
- Los gastos notariales y registrales que correspondan a la compraventa.
- La tasación, si necesitas solicitar una hipoteca.
- Los gastos de gestoría u otros servicios que contrates.
Si la vivienda tiene una hipoteca pendiente, también habrá que organizar los costes y trámites relacionados con la cancelación de ese préstamo. Es importante determinar qué parte corresponde a los vendedores y qué obligaciones se asumen en el acuerdo de compraventa.
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Comprar una vivienda procedente de una herencia puede implicar más trámites que una compraventa convencional, especialmente cuando todavía existe una hipoteca pendiente.
Por eso, antes de dar el paso, es importante conocer las condiciones de la operación y saber qué posibilidades tienes de conseguir financiación.
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