Comprar una vivienda se ha convertido en una operación cada vez más exigente para muchas familias. No solo importa cuánto cuesta la casa, también importa cuánto dinero queda cada mes después de pagar la hipoteca.
Y los últimos datos vuelven a poner el foco precisamente ahí. Según la información publicada, los hogares destinan actualmente algo más del 36% de sus ingresos netos al pago del crédito destinado a vivienda, una cifra que se sitúa ligeramente por encima del umbral del 35% que se utiliza como referencia en determinados análisis de capacidad financiera.
La situación refleja una realidad que muchos compradores ya están experimentando: la vivienda pesa cada vez más sobre los ingresos de los hogares. Pero ¿Qué significa realmente ese porcentaje? ¿Cuánto dinero deberíamos destinar a nuestra hipoteca? ¿Qué analiza un banco antes de conceder el préstamo? Y, sobre todo, ¿Qué puedes hacer para que tu futura hipoteca sea asumible?
¿Qué es el esfuerzo financiero de una hipoteca?
El esfuerzo financiero es, de forma sencilla, el porcentaje de los ingresos que tienes que destinar al pago de tus deudas. En el caso de una hipoteca, podemos calcularlo comparando la cuota mensual con los ingresos netos del hogar.
Por ejemplo, si una pareja ingresa conjuntamente 3.000 euros netos al mes y paga una cuota hipotecaria de 900 euros, estaría destinando el 30% de sus ingresos a la hipoteca. Si la cuota fuera de 1.200 euros, el esfuerzo subiría al 40%.
La diferencia puede parecer pequeña sobre el papel, pero en el día a día supone tener 300 euros menos disponibles cada mes para alimentación, suministros, transporte, ocio, ahorro o cualquier imprevisto. Por eso, cuando se habla de comprar una vivienda.
¿Cuál es el porcentaje máximo recomendado para pagar la hipoteca?
El Banco de España señala que la capacidad de endeudamiento, es decir, el porcentaje de ingresos netos que puede destinarse al pago de deudas sin comprometer la viabilidad económica, no debería superar el 40% de los ingresos netos mensuales. Además, ese 40% incluye otras deudas que pueda tener el hogar, como préstamos personales, financiación de vehículos o tarjetas.
En otros análisis y criterios de concesión hipotecaria aparece también el entorno del 35% como referencia prudente. De hecho, el Banco de España utiliza un umbral de DSTI del 35% en sus análisis sobre capacidad financiera de los hogares y acceso a la vivienda mediante hipoteca. Esto no significa que una persona que supere el 35% no pueda conseguir una hipoteca, significa que cuanto mayor sea el esfuerzo financiero, más importante es estudiar cuidadosamente la capacidad de pago.
¿Qué significa que los hogares superen ya el 36%?
El dato publicado es relevante porque muestra que el esfuerzo financiero teórico de los hogares para pagar el crédito destinado a vivienda ha superado ligeramente el 36% de los ingresos netos.
Esto ocurre en un contexto en el que comprar una vivienda continúa siendo complicado por dos factores que se retroalimentan: El precio de la vivienda es elevado y los ingresos no han crecido al mismo ritmo.
Cuando una casa cuesta más, normalmente necesitamos pedir una hipoteca mayor. Y cuando mayor es la hipoteca, mayor puede ser la cuota mensual. El resultado es que una parte cada vez más importante de los ingresos del hogar puede quedar comprometida durante décadas.
¿Por qué está aumentando el esfuerzo para pagar la vivienda?
No existe una única causa, el problema del acceso a la vivienda responde a la combinación de diferentes factores.
- El precio de la vivienda: Cuando el precio de compra aumenta, el comprador necesita disponer de más el ahorro o solicitar una financiación mayor.
- El importe de las hipotecas: Una vivienda más cara suele implicar una hipoteca de mayor importe cuando el comprador mantiene un porcentaje de financiación similar. Esto puede generar una cuota más elevada.
- Los tipos de interés: El tipo de interés influye directamente en el coste de una hipoteca.
- Los ingresos del hogar: Dos personas pueden comprar una vivienda del mismo precio, pero tener una capacidad de endeudamiento completamente diferente si sus ingresos y sus gastos no son iguales. Por eso, no existe una hipoteca perfecta para todo el mundo.
¿Cuánto deberías pagar de hipoteca según tu sueldo?
No existe una cifra universal, pero podemos utilizar el porcentaje de esfuerzo como referencia orientativa. Imagina un hogar con 3.000€ netos al mes.
| Ingresos netos mensuales | 30% | 35% | 40% |
| 2.000€ | 600€ | 700€ | 800€ |
| 2.500€ | 750€ | 875€ | 1.000€ |
| 3.000€ | 900€ | 1.050€ | 1.200€ |
| 3.500€ | 1.050€ | 1.225€ | 1.400€ |
| 4.000€ | 1.200€ | 1.400€ | 1.600€ |
Pero cuidado, estos porcentajes no significan que todo ese dinero pueda destinarse exclusivamente a la hipoteca. Hacer el cálculo únicamente con la cuota hipotecaria puede dar una imagen demasiado optimista de tu capacidad económica. Y ahora te contamos por qué.
¿Qué pasa si ya tienes otras deudas?
Imagina que ingresas 3.000€ al mes y quieres pagar una hipoteca de 1.000€. A primera vista, la cuota representa aprox. el 33% de tus ingresos. Pero si además tienes:
- 250€ de préstamo de coche
- 100€ de préstamo personal
- 50€ de otras financiaciones
Tu deuda mensual asciende a 1.400€. Esto supone aprox. un 46.7% de tus ingresos netos. Por eso, antes de calcular qué hipoteca puedes permitirte, hay que mirar toda tu situación financiera, no únicamente la futura cuota hipotecaria.
¿Y si el precio de la vivienda hace que el esfuerzo sea demasiado alto?
Esta es una de las situaciones más habituales. Imagina que una persona tiene unos ingresos de 2.500€ mensuales y quiere comprar una vivienda que requiere una hipoteca de 250.000€. Dependiendo del tipo de interés y del plazo, la cuota puede situarse por encima de lo que resulta razonable para su nivel de ingresos.
¿Qué opciones existen? No necesariamente hay que descartar automáticamente la compra. Se puede estudiar:
- Buscar una vivienda de menor precio es la solución más directa (reducir el importe necesario para comprar).
- Aumentar el plazo: Un plazo más largo puede reducir la cuota mensual, aunque normalmente aumenta el coste total de los intereses pagados durante la vida del préstamo.
- Aportar más horro: Cuanto menor sea el importe financiado, menor será normalmente la cuota.
- Incorporar más ingresos: En determinadas operaciones, la participación de dos titulares puede modificar la capacidad financiera del hogar.
- Buscar una financiación adaptada a tu perfil: Cada entidad puede tener criterios diferentes a la hora de estudiar una operación. Por eso, comparar alternativas es importante cuando la operación está cerca de los límites de la capacidad financiera.
La importancia de calcular tu hipoteca antes de comprar
Antes de firmar unas arras o comprometerte con una vivienda, conviene saber si la financiación que necesitas es realmente viable. No basta con pensar que: «Si gano 3.000€, una cuota de 1.200€ debería ser posible».
Hay que analizar el conjunto de la economía familiar: Si pagas otros préstamos, si tienes hijos, cuánto gastas al mes, cuánto dinero tienes ahorrado, y más.