“Tu hipoteca está preconcedida”. Esta frase tranquiliza a muchos compradores y les empuja a firmar arras o reservar una vivienda. Sin embargo, una preconcesión no garantiza que el banco vaya a concederte la hipoteca final. Cada año, miles de operaciones se caen por confiarse en una preaprobación que, en realidad, no es vinculante.
Qué es realmente una preconcesión hipotecaria
La preconcesión es un análisis preliminar, normalmente automático, basado en datos básicos:
- Ingresos declarados.
- Tipo de contrato.
- Nivel de endeudamiento.
- Información de ficheros de riesgo.
No implica que el banco haya revisado:
- La vivienda.
- La tasación.
- Tu documentación completa.
- Riesgos legales u operativos.
Por tanto, no es una aprobación definitiva.
Por qué una hipoteca preconcedida puede rechazarse después
Las causas más habituales por las que un banco dice “no” tras una preconcesión son:
- La tasación sale por debajo del precio de compra.
- Cambios en tu situación laboral.
- Gastos o deudas no declaradas.
- Errores en el análisis automático.
- Políticas internas del banco en el momento final.
Incluso sin que cambie nada en tu perfil, el banco puede revisar y rechazar la operación.
El mayor riesgo: firmar arras sin seguridad real
El problema aparece cuando el comprador:
- Firma un contrato de arras.
- Entrega una señal importante.
- Da por segura la hipoteca.
Si finalmente el banco no aprueba la operación, puedes perder miles de euros. Por eso, confiar solo en una preconcesión es uno de los errores más caros en la compra de vivienda.
Qué diferencia una aprobación real de una preconcesión
Una aprobación hipotecaria sólida implica:
- Estudio completo de tu perfil.
- Revisión de la vivienda.
- Tasación validada.
- Condiciones negociadas por escrito.
- Viabilidad real de la operación.
Eso es lo que te permite comprar con tranquilidad.
Cómo saber si tu preconcesión es fiable
Antes de avanzar, es clave comprobar: Qué documentación ha revisado el banco, si la financiación depende de la tasación, si hay condiciones ocultas o si el banco mantiene esa oferta en el tiempo. Un asesor hipotecario experto puede detectar riesgos que el banco no te explica.
Una preconcesión no es una garantía, es solo un primer filtro.
La diferencia entre comprar tranquilo o llevarte un susto está en verificar la viabilidad real de tu hipoteca antes de firmar nada.