Una de las dudas más habituales al iniciar la compra de vivienda es clara: ¿cuánto dinero me va a prestar realmente el banco? Aunque muchos compradores parten de la idea del “80 % de financiación”, la realidad es que ese porcentaje no siempre se aplica igual y depende de varios factores clave.
Conocer los límites reales de financiación y cómo los calculan las entidades es fundamental para no llevarse sorpresas y planificar bien la operación desde el principio.
Cuál es el porcentaje máximo que financian los bancos
En España, lo habitual es que los bancos financien hasta el 80 % del valor de tasación o del precio de compra (el menor de los dos). Esto obliga al comprador a aportar el 20 % restante más los gastos asociados, que suelen situarse entre un 10 % y un 12 % adicionales.
Sin embargo, este porcentaje no es fijo. Según datos del Banco de España y de las propias entidades, la financiación media real concedida en 2024–2025 se sitúa entre el 70 % y el 75 %, especialmente en perfiles con menos estabilidad o menor ahorro.
Por qué el banco no siempre llega al 80 %
El banco analiza varios factores antes de decidir cuánto dinero prestar. Uno de los más importantes es el nivel de riesgo del perfil, que incluye estabilidad laboral, ingresos, edad y endeudamiento previo.
Otro elemento clave es el tipo de vivienda. Las viviendas en zonas con menor demanda, inmuebles antiguos o propiedades con tasaciones ajustadas suelen recibir menor financiación.
Además, la normativa bancaria y los criterios de solvencia hacen que muchas entidades sean más prudentes, incluso con perfiles solventes, para cumplir con los límites de riesgo marcados por el regulador.
¿Es posible conseguir más del 80 % de hipoteca?
Sí. Existen casos concretos en los que se puede alcanzar el 90 % o incluso el 100 % de financiación, normalmente vinculados a perfiles muy estables, jóvenes con alto potencial de ingresos o viviendas con un valor muy atractivo para el banco.
Estas operaciones no se anuncian de forma general y suelen requerir una buena negociación y un planteamiento estratégico de la operación.
La importancia de calcular bien tu capacidad real
Más allá del porcentaje financiado, el banco también limita la cuota mensual. Lo habitual es que no supere el 30–35 % de los ingresos netos, aunque en algunos casos puede ajustarse ligeramente.
Esto significa que no solo importa cuánto te prestan, sino cuánto puedes devolver cómodamente sin comprometer tu estabilidad financiera.
Saber cuánto dinero presta realmente el banco te permite comprar con criterio, evitar frustraciones y centrarte en viviendas acordes a tu situación real. La diferencia entre un “no” y un “sí” muchas veces no está en tus ingresos, sino en cómo se estructura y presenta la operación.
Un estudio previo bien hecho es clave para maximizar financiación y condiciones.