Durante años, cuando pensábamos en alguien comprando una vivienda en España, probablemente imaginábamos a una pareja joven que conseguía su primera casa y solicitaba una hipoteca al banco. Pero el mercado está cambiando.
Y los datos muestran una realidad bastante diferente: cada vez cuesta más que los jóvenes entren en el mercado de la vivienda y el perfil de quien consigue comprar se está desplazando hacia personas de mayor edad y con una mayor capacidad económica.
El Banco de España ha detectado precisamente esta transformación. La proporción de compradores de vivienda menores de 35 años ha pasado del 38% al 24%, mientras que la edad media de los compradores recientes ha aumentado hasta los 43,8 años. Entonces, ¿Quién está dominando actualmente el mercado hipotecario español?
El perfil del hipotecado español actual
Según un estudio reciente, el perfil más habitual del hipotecado es el de una mujer de unos 40 años, que vive en familia y pertenece a una clase media-alta o alta.
No significa que todas las personas que consiguen una hipoteca respondan a este perfil, pero si refleja una tendencia importante: El mercado hipotecario está siendo más accesible para quienes cuentan con una situación económica y patrimonial más sólida. Y eso tiene consecuencias: Porque mientras una parte de la población puede seguir accediendo a la compra, otra está quedándose fuera.
El 69% de los compradores necesitó una hipoteca
En 2025, el 69% de las personas que compraron una vivienda residencial recurrieron a una hipoteca, tres puntos más que el año anterior. Dentro de ese grupo, el 55% utilizó únicamente financiación bancaria, mientras que otro 14%, necesitó combinar la hipoteca con ayuda familiar.
El dato es interesante porque muestra que, aunque una parte de los compradores puede acceder a la vivienda sin financiación, la hipoteca sigue siendo la herramienta fundamental para convertirse en propietario en España. El problema es que no todo el mundo parte de la misma situación.
No todos llegan a la hipoteca con las mismas cartas
Para conseguir una hipoteca no basta con querer comprar una vivienda. La entidad analiza la capacidad del solicitante para asumir la deuda y devolverla durante los próximos años. Y ahí entran en juego factores como: Ingresos, estabilidad laboral, antigüedad profesional, ahorros, otras deudas, situación familiar, precio de la vivienda, porcentaje de financiación solicitado, valor de la tasación, etc.
Por eso, dos personas que quieran comprar exactamente la misma vivienda pueden encontrarse con posibilidades hipotecarias muy diferentes.
La edad del comprador no para de aumentar
Uno de los datos más llamativos procede del Banco de España. La edad media de los compradores pasó de 40,5 años en el periodo 2002-2008 a 43,8 años en 2022-2024. Puede parecer una diferencia pequeña, pero detrás de esos tres años hay un cambio importante en el acceso a la vivienda.
- Menores de 31 años: Representan solo el 10,6% de las operaciones.
- De 31 a 40 años: Representan el 26,5% de las operaciones.
- De 41 a 50 años: Representan otro 26,5% de las operaciones.
- Mayores de 50 años: Representan el 37% de las operaciones.
Cada vez más personas necesitan esperar más tiempo para reunir los ahorros necesarios, alcanzar una mayor estabilidad laboral o conseguir unos ingresos suficientes para afrontar una compra. Y eso hace que la primera vivienda llegue más tarde.
Los menores de 35 años pierden peso en el mercado
Las tendencia es todavía más clara cuando analizamos a los jóvenes. Los compradores menores de 35 años representaban el 38% de los compradores en los primeros periodos analizados por el Banco de España.
En 2022-2024 habían bajado al 24%. Esto no significa que los jóvenes hayan dejado de comprar, significa que representan una parte cada vez menor del conjunto de compradores. Y una de las razones es evidente: necesitan más tiempo para conseguir el ahorro y la estabilidad necesarios para acceder a una vivienda.
El problema empieza antes de solicitar la hipoteca
Cuando hablamos de dificultades para conseguir una hipoteca, solemos pensar en el banco. Pero para muchas personas el problema aparece mucho antes. Aparece cuando intentan reunir el dinero necesario para comprar.
La INE señala que en 2025 el 44,3% de las personas de entre 26 y 34 años vivía con sus padres. Y dentro de este grupo, un 34,6% señalaba que no podía permitirse alquilar una vivienda y un 12,7% que no podía acceder a la compra.
Es decir, una parte importante de los jóvenes no llega siquiera al momento de solicitar una hipoteca, no porque no quiera comprar, sino porque el precio de la vivienda y la dificultad para ahorrar hacen que la compra quede fuera de su alcance.
Los ingresos marcan una diferencia enorme
El propio INE muestra hasta qué punto la renta influye en el acceso a la vivienda. Entre los jóvenes de 26 a 34 años, el porcentaje que vivía con sus padres era del 29,4% entre quienes tenían rentas superiores a 24.000€ netos anuales, frente al 55,5% entre quienes tenían rentas inferiores a 6.000€.
Y también cambia la capacidad de ahorrar. Entre los jóvenes con mayores ingresos, el 25,6% afirmaba estar ahorrando para comprar o alquilar, frente al 2,9% entre quienes tenían menos ingresos. Esto explica una parte importante: Tener ingresos suficientes no solo facilita pagar la cuota, también facilita conseguir el ahorro necesario para llegar a la hipoteca.
Y la vivienda sigue siendo cada vez más cara
Aquí aparece el otro lado del problema. Aunque las condiciones hipotecarias hayan mejorado respecto a los momentos de mayor tensión de los tipos de interés, el precio de la vivienda sigue presionando la capacidad de compra.
El resultado es una especie de carrera: Los ingresos intentan crecer, el ahorro intenta aumentar y el precio de la vivienda continúa avanzando. Para quienes ya tienen patrimonio, ahorros o una vivienda que vender, la situación es diferente. Para quien intenta comprar su primera vivienda desde cero, mucho más complicada.
Por eso la ayuda familiar tiene cada vez más peso
El estudio muestra que un 14% de los compradores que recurrieron a una hipoteca necesitó además ayuda familiar para completar para completar la operación. Esto revela que la hipoteca puede financiar una parte muy importante de la vivienda, pero el comprador necesita afrontar también la parte no financiado y los gastos asociados a la compraventa.
Y aquí aparece una de las grandes diferencias entre generaciones: no es lo mismo empezar a comprar teniendo patrimonio familiar que hacerlo desde cero.
¿Qué está pasando con las hipotecas?
A pesar de las dificultades, el mercado hipotecario sigue teniendo actividad. En junio de 2026 se constituyeron 45.907 hipotecas sobre viviendas, un 10,8% más que un año antes, y el importe medio alcanzó los 178.365 euros, un 6% más interanual.
Hay personas que siguen comprando, pero el perfil que puede hacerlo no es exactamente el mismo que hace dos décadas. Además, el Banco de España señalaba en julio de 2026 que los bancos habían endurecido sus criterios de concesión durante el segundo trimestre y preveían un nuevo endurecimiento en el tercero. Por tanto, tener un buen perfil hipotecario es cada vez más importante.
¿Qué características tiene un perfil hipotecario fuerte?
Hay determinados elementos que suelen jugar a favor de una operación.
- Ingresos estables: Una fuente de ingresos estable permite demostrar una mayor capacidad para asumir la cuota.
- Endeudamiento controlado: Tener otras cuotas o préstamos importantes puede reducir la capacidad para asumir una nueva deuda.
- Ahorros: Cuanto más dinero pueda aportar el comprador, menor será la financiación que necesita y, en general, menor el riesgo de la operación.
- Estabilidad laboral: La situación profesional también forma parte del análisis de solvencia.
- Una vivienda adecuada: El precio de compra y la tasación también importan, especialmente cuando se necesita un porcentaje elevado de financiación.
No necesitas parecerte al perfil medio para conseguir tu hipoteca. Los datos sirven para entender el mercado, pero tu hipoteca no la decide una estadística, la decide tu situación concreta.